Det skjer ofte konflikter i byggebransjen - slik unngår du krangling

Bygg- og anleggsbransjen er kompleks og involverer mange aktører, leverandører og rådgivere. Det er mye som må falle på plass for å gjennomføre et prosjekt, enten det er å bygge boliger, næringsbygg, et veikryss eller vedlikeholde en jernbanestrekning.

Mange av de involverte prosessene kan gjøres mer smertefrie ved å bruke standardiserte kontrakter, som alle parter er enige om å bruke.

Tor Anthon Christiansen er advokat og partner i SANDS Advokatfirma DA, et av Norges største advokatfirmaer. SANDS spesialiserer seg på næringslivet, og dets entrepriseavdeling består av ca. 45 advokater over hele Norge som arbeider med Norsk Standard-kontrakter.

Bygg og anlegg trenger standarder

Christiansen forklarer at NS-kontrakter er standardiserte kontraktsvilkår som er utarbeidet i samarbeid mellom bransjeorganisasjoner, forbrukerorganisasjoner og det offentlige. Det er entreprisekontrakter, som innebærer både leveranse av materialer og utførelse/montering. 

– Se for deg en montør av adgangskontrollsystemer. De både leverer selve systemet og monterer det. Der bruker vi typisk en entreprisekontrakt.

Han forteller videre:

– Den typiske bruken av en kontrakt er mellom byggherre, de som skal sette opp et bygg eller et anlegg, og en entreprenør. Så har vi kontrakter mellom entreprenører og underentreprenører. Videre har vi rådgiverkontraktene som involverer rådgiverselskaper som Rambøll, Sweco eller Cowi. Det har «NS-familien» også kontrakter for.

Alle aspekter er ivaretatt

En typisk NS-kontrakt inneholder standardiserte bestemmelser om alt i et byggeforhold, fra «vugge til grav». Der er det for eksempel bestemmelser som gjelder fra kontraktinngåelse, som tar for seg hva som er en del av kontrakten, og i hvilken rekkefølge kontraktdokumentene gjelder ved motstrid.

– Det er snakk om bestemmelser knyttet til fakturering, hva som er av endringer, sluttoppgjøret, overtakelse, mangler og reklamasjon. Det er simpelthen standardiserte bestemmelser om hele samarbeidsforholdet. Alt dette ligger bak et samarbeid hele tiden, sier Tor Anthon Christiansen.

Kontraktene inneholder også bestemmelser om forhold som forsikring, transport, arbeidstid, vederlag og betaling. Det handler om alt som er relevant for prosessen med å ferdigstille et bygg eller et anlegg.

– Vilkårene gjelder kun hvis de er avtalt mellom partene. Det engelske ordet er «agreed document», som jeg er mer begeistret for enn ordet standardkontrakt. I det ordet ligger det at byggherresiden, entreprenørsiden og rådgiversiden har satt seg ned med sine representanter en gang i tiden, og fremforhandlet disse standardvilkårene, sier advokaten.

Kan bli krevende uten kontrakt

Hvis partene avstår fra å bruke standardvilkårene og heller ikke har regulert de aktuelle temaene på annen måte, og det oppstår en konflikt eller en uenighet, er man henvist til den alminnelige ulovfestede kontraktsretten. 

Og uenigheter kan tross alt skje. Christiansen forteller at endringer i prosjekter, forsinkelser, rettigheter ved reklamasjon av mangler, eller problemer med fakturering, ofte fører til tvister. 

– Det er ubegrenset hva som kan komme av konflikter. En håndverker kan ha gitt en pris på et bestemt arbeid, så blir dette arbeidet annerledes uten at det ble varslet. Noen av NS-kontraktene, for eksempel NS 8405 og NS 8407, har strenge varslingsregler for endringer, der entreprenøren må varsle uten ugrunnet opphold. Varslingsreglene er faktisk inspirert av offshore-bransjen, som lenge har stilt strenge krav til gjennomføring av prosjekter.

Har man ikke kontrakt og må bruke den alminnelige ulovfestede kontraktsretten, kan det bli vanskelig å finne ut hva som er de ulovfestede reglene når det gjelder varsling av endringer, reklamasjoner og overtakelse. Dette kan igjen føre til unødvendig bruk av ressurser, rettssaker og utgifter.

– Gjennom veldig mange tiår har domstolene i forskjellige dommer kommet til regler angående diverse forhold. Poenget er å finne frem til de reglene, og du må lete gjennom rettspraksis og alle dommene i Høyesterett for å finne det du trenger, nevner Tor Anthon Christiansen.

Sørger for ryddige forhold

Han presiserer at hans rolle i like stor grad er å få kundene sine til å unngå konflikter. 

– Advokatene har tidligere vært våpendragere i tilfellet ting låste seg helt. Nå er vi blitt rådgivere og kommer ganske tidlig inn i prosjektet. Bygg- og anleggsbransjen tjener på det, fordi vi kan hindre en konflikt. Vi vet jo hvor mye en rettssak kan koste. Vi kan rådgi med varsler, ved overtakelse eller sluttoppgjør.

Det grunnleggende er imidlertid å inngå kontrakter, gjerne ved bruk av standardvilkår, slik at alle parter har sitt på det rene. Tor Anthon Christiansen holder også flere kurs i kontraktsstandarder på vegne av Standard Norge for alle som ønsker innføring i ryddige byggeprosesser.

Besøk oss på Bygg Reis Deg

Besøk vår stand D03-08 og la oss vise deg hvordan du jobber smartere med ditt nye abonnement på standard.no.