Slik jobber de mot å bli Trondheims mest bærekraftige kontorbygg
De fleste som beveger seg gatelangs i Trondheim sentrum har trolig gått forbi den såkalte Gjensidige-gården. Bygget, opprinnelig oppført på 50-tallet, huser mange butikker på gateplan, og har over tid rommet en rekke kontorer og tjenester. Det er imidlertid et bygg som er modent for oppgradering.
Renoveringen skal være fullført til vinteren 2024, og det 70 år gamle bygget vil da fremstå som toppmoderne, med ny fasade, nye kontorplasser og en takterrasse tilgjengelig for alle.
Prosjektet skiller seg ut med svært ambisiøse mål når det kommer til bærekraft, og byggeier, E C Dahls Eiendom, satser høyt både på ombruk og energieffektive løsninger. Renoveringsprosjektet følger nemlig FutureBuilts kriteriesett for sirkulære bygg og er samtidig prosjektert for å bli sertifisert med den gjeveste BREEAM-sertifiseringen; BREEAM-NOR Outstanding. Et kriteriesett utviklet for nybygg, noe som gjør sertifiseringen ekstra krevende på enkelte områder for entreprenører som holder på med et rehabiliteringsprosjekt.
Ikke nok med det - prosjektet skal ivareta bærekraft i begrepets brede forstand.
– Alle valg gjøres ut fra en helhetsvurdering innenfor de tre bærekraftbegrepene; økologisk, sosial og økonomisk, for å oppnå målene i prosjektet på best mulig måte, sier prosjektleder i E C Dahls Eiendom, Marit Sve.
Mye planlegging måtte til
Med butikkdrift i første etasje, mye inn- og utflytting og flere bruksendringer, sier det seg selv at det er mye slitasje på bygningsmassen og utdaterte tekniske løsninger. Det var derfor en krevende prosess å sette i gang med rehabilitering.
– Bygget er milevis unna opprinnelige tegninger, for å si det sånn. Det har vært et betydelig stykke arbeid i å kartlegge hva som går hvor, sier Rasmus Fornes, senior prosjektleder i GK, som har vært tungt involvert i prosessen med å rehabilitere bygget.
GK har jobbet tett med Veidekke og E C Dahls Eiendom om å prosjektere rehabiliteringen.
– Vi har hatt et veldig godt samarbeid med Veidekke i Trondheim om å se på mulighetene for hva som kunne gjøres med bygget. Vi har vært med og formet prosjektet, med tanke på hvordan det kan moderniseres til dagens bruk, og gjøre det mye mer energieffektivt, forteller Magnus Røkke Lund, prosjektleder i GK.
Blant Trondheims mest bærekraftige bygg
GK endte opp med en samspillskontrakt med entreprenør og byggherre, som gikk ut på å få mest mulig bygg for pengene.
– Vi startet med prosjektering i september 2022, og har sittet i møter med alle aktører. Et stort poeng hele veien har vært gjenbruk, sier Røkke Lund.
Sertifiseringene innebærer at det etterleves et sett med regelverk, som tar for seg helheten i prosjektet.
– Det gjelder ikke bare det som skjer på byggeplassen, men også miljødeklarasjoner på materialene som blir brukt, og hele livsløpet på det. Ikke minst omfatter det aspektet med gjenbruk, gamle materialer som brukes til nye ting, eller flyttes fra andre bygg til dette. Selve bygningsmassen går helt tilbake til 50-tallet, og bygges om til passivhusstandard, noe som også spiller inn på sertifiseringen, forklarer Rasmus Fornes.
– Vi skal etterstrebe å gjenbruke det vi kan. Til og med stikkontakter, nevner han.
– Ved å rehabilitere og tenke ombruk regner vi med å kunne redusere klimagassutslippene med omtrent 50 prosent sammenlignet med å om vi skulle bygget nytt.
Alle fag spiller sammen
GK leverer alle tekniske fag i prosjektet, altså rør, elektro, byggautomasjon og ventilasjon. Det er et tverrfaglig samarbeid som bidrar til en effektiv planlegging og gjennomføring av prosessen.
– Vi har sittet i team og jobbet i felleskap. Vi har samarbeidet på alle aspekter av prosjektet. Fra forprosjekt til detaljprosjekt og gjennomføring. I forprosjektet satt vi sammen og vurderte hva bygningskroppen tålte av teknikk.
– Vi måtte finne ut hvordan varmepumper skulle dimensjoneres, de tekniske fagene har vurdert alle løsninger opp mot hva som er hensiktsmessig. Ting måtte koordineres med tanke på den fremtidige takhagen. Vi måtte vite hvilke begrensninger det var for strøminntak. Det er et bygg med begrensninger, og det måtte vi ta hensyn til.
Begge prosjektlederne er enige i at det har vært et smidig samarbeid med både byggherre og andre entreprenører, men også internt i GK.
– Det er en fordel at vi har alle ressursene internt, enten det er snakk om rør eller ventilasjon, er det korte veier å gå i gangene hos oss. Vi har all den nødvendige kompetansen, og det er enkelt å ha dialog mellom partene. Vi kan avklare ting i felleskap, slik at det skjer fortest mulig.
Ringvirkningspotensialet for våre prosjekter er stort og påvirker bysentrum og bylivet i Trondheim. Derfor preger bærekraft vår daglige drift, tenkning og er integrert i våre forretningsmodeller
Svein Erik Nordbotten, adm. dir, E C Dahls Eiendom
Skreddersydd til alles behov
En utfordring er at bygget har mange leietakere som har kommet inn i bildet på ulike tidspunkter, med egne ønsker om å tilpasse sine lokaler til sin drift.
– Vi må ta prosjekteringsrunder med hver enkelt, og ofte revurdere underveis. Det er flere aspekter som skal klaffe. Det er der begrensningene i bygget også kommer inn i bildet, og de må hensyntas. Bare en liten endring, som en ny varmekilde, et nytt lys eller en ny servant krever ofte mye kartlegging, sier Rasmus.
Det er også nødvendig med estetiske hensyn, som må avsjekkes med fargevalg, sammensetning av deler og komponenter og byggestørrelser. Ikke minst bygges det inn avanserte automasjonssystemer.
– Vi har levert automasjon i mange bygg etter hvert, og har god erfaring med dette. Her setter vi opp sanntidsavlesning på tilluftsventiler, nærværsdeteksjon, CO2-måling, styring og regulering av lyskilder og varme. Oppvarming skal etterleve BREEAM-kravene med tanke på kjølemidlene som brukes i varmepumpe og kjølemaskin, samtidig som de må sikres mot eksplosjonsfare, forteller Magnus Røkke Lund.
Konklusjonen er at alle de tekniske fagene er nødt til å spille sammen, oppdatere hverandre og koordinere.
– Det er viktig at alle faggruppene, spesielt automatikk, får oppdatert underlaget sitt med nye endringer. Vi må alle vite at ting er funksjonelt og programmerbart.
Ved å rehabilitere og tenke ombruk regner vi med å kunne redusere klimagassutslippene med omtrent 50 prosent sammenlignet med å om vi skulle bygget nytt
Marit Sve, prosjektleder, E C Dahls Eiendom
Mange nye prosjekter på gang
Mer fokus på rehabilitering av bygg versus å rive og bygge nytt, fører også til et større behov for kompetanse. GK er på jakt etter flere prosjektledere og medarbeidere som ønsker å jobbe med ROT-markedet, både i Trondheim og resten av Norge.
– Det er blitt større etterspørsel etter rehab i Trondheim nå, selv har vi flere oppdrag på gang. Det er blitt en kraftig økning i prosjekter, det er en kombinasjon av prisstigning som setter byggeierne på andre tanker, samt miljøaspektet. Det kommer ikke minst fra leietakere som er mer interessert i å flytte inn i bygg med større grad av ombruk, sier Magnus.
– Vi trenger mer kompetanse i alle ledd. Vi har tross alt fokus på å jobbe tverrfaglig, å lære oss andre fag enn bare våre egne. Jeg har ofte mer med prosjektledere for andre fag å gjøre enn mine egne. Vi blir kjent med veldig mange flinke, nye folk, og løfter blikket litt ut. Vi må tenke på hva som er best for helheten. Og da er det gjerne dialog som er nøkkelen, avslutter Rasmus Fornes.
