– 20.000 kroner kvadratmeteren er nå ikke uvanlig i Oslo. Dette kunne det ha vært gjort noe med om man i Oslo som i Kristiansand og Trondheim hadde vært villig til å regulere store arealer til boligtomter.
Det sier Baard Schumann, den nå avtrådte lederen av Selvaag Bolig, da TU Bygg pratet med ham før sommerferien.
Tomteprisen har galoppert
Boligprisene i Oslo har galoppert de seneste 20 årene. I den lille tabellen har vi med tall fra Selvaag Bolig satt opp en typisk kalkyle for deres boligkostnader i Oslo.
Utgangspunkt er en utsalgspris på 70.000 kroner kvadratmeteren for en ny leilighet, som nå er helt vanlig. Kostnadselementet som har steget desidert mest de seneste årene, er tomteprisen.
– Er det urealistisk å føre opp leiligheter til en utsalgspris under 60.000 kroner innenfor Ring 3?
– Ja, er det korte svaret.
Schumann og boligbyggerne har fra arkitekter fått kritikk for å bygge med for dårlig kvalitet, for små leiligheter, små soverom og lite dagslys.
– Hva sier du til denne kritikken?
– Det er hyggelig å få gode råd, men du får ikke inn alt i en toromsleilighet på 40 kvadratmeter. Den største utfordringen er å bygge nye boliger som førstegangskjøperne har råd til. Boliger i Oslo koster fort fem ganger inntekten. De mest populære leilighetene i dag er gamle og små leiligheter fra 1930-40-årene. Slike leiligheter prises skyhøyt, men vi får ikke lenger lov til å bygge dem for å få ned kostnadene.
– Hvor mye betyr forenklede planprosessert for lavere boligpriser?
– Det blir ikke de store pengene av det, de tar ikke livet av deg. Men forenklede prosesser betyr at vi kan bruke kapitalen mer effektivt, fordi den i dag legges beslag på i minimum tre-fire år i et prosjekt.
Mye går til lønn
De andre kostnadselementene i en boligkalkyle er prosjektledelse, entreprisekostnader og kapitalkostnader, samt bidrag til å bygge ut infrastruktur.
– Husk at over halvparten av byggekostnaden er lønnskostnader. Byggekostnadene har stått stille siden 2013 og dermed relativt gått noe ned, men utfordringen er å begynne på nytt for å spare på de store kostnadene, sier Schumann.
– Hva med marginkravet på 10-12 prosent?
– Ingen putter penger inn i et prosjekt hvis de ikke får avkastning. En margin på 10-12 prosent er minimum av det vi må ha, er svaret.
Schumann sier at Selvaag Bolig i gjennomsnitt bygger leiligheter til 32.000-33.000 kroner kvadratmeteren. Snittkostnaden for byggekostnader i Oslo i 2015 var 33.500 kroner kvadratmeteren, og Schumann tror den er det samme i dag.
– Helt håpløst
– Har forståsegpåere urealistiske forventninger til hva det koster å produsere en bolig?
– Jeg tror ikke de har peiling i det hele tatt, og det blir ikke noe billigere av alle kravene. Et krav om å øke fra 40 til 55 kvadratmeter blir 1-1,1 millioner kroner i ekstrakostnader for boligen, gitt 70.000 kroner kvadratmeteren. Det er helt håpløst. I en ideell verden er boligen på 100 kvadratmeter, men det fungerer ikke sånn.
– Det påpekes at boligprisene de seneste tyve årene har steget langt mer enn bygekostnadene?
– Det er helt riktig, og det skyldes at tomtprisene steg betydelig i perioden 2002-2007. Så stod de stille gjennom finanskrisen. I samme periode økte byggekostnadene som følge av nye krav under TEK 10, men kostnadene har mer eller mindre stått stille siden 2013. Tomteprisene har imidlertid steget kraftig som følge av bedret kjøpekraft fra lave renter. Siden finanskrisen har tomteprisene økt fra 7000-8000 kroner kvadratmeteren til 20 000-25 000 kroner kvadratmeteren. Og da snakker vi ikke om tomter på Frogner, poengterer Schumann.
Ny krav, men få løsninger
– Hvilke kostnadselementer kan endres på?
– Veldig få. De seneste årene er det kommet veldig mange spesifikke regler som gjør boligene dyrere. Det kommer hele tiden nye krav, og ingen politikere, kanskje bortsett fra Jan Tore Sanner, har prøvd å ta et oppgjør med særinteressene. Ulike leverandørgrupperinger løper rundt på Stortinget og selger inn nye ideer til politikerne uten at det er noen etterspørsel etter løsningene, svarer Schumann, og gir et eksempel:
– Kravet om vannbåren varme fordyrer mye. Vannbåren varme i nye boliger er ikke lønnsomt samfunnsøkonomisk når man hadde klart seg med vanlige panelovner. Kravet om vannbåren varme burde heller være i eldre bygg som erstatning for oljefyring. Det fordyrer fort en leilighet med 100.000 kroner. Vi får lite innovasjon i byggebransjen med dagens regler. Det hadde vært bedre om vi hadde fått energikrav fra myndighetene der det var opp til oss om hvordan vi ville løse dem, sier han.
Frykter kraftig prisvekst i Oslo
Et poeng for boligbyggingen er hvor stort gap boligbyggerne tåler mellom utsalgsprisen for nye boliger kontra kvadratmeterpriser for bruktboliger av alminnelig god standard. Et for stort prisgap, som det har vært i bydel Søndre Nordstrand og deler av Groruddalen, gjør det uaktuelt å bygge i området.
– Normalt har gapet de seneste 15-20 årene ligget på 15-20 prosent. I 2016 opplevde vi at bruktboligprisene hadde tatt igjen prisene for nye boliger, men de falt igjen i fjor. Nå ligger nye boliger 10-12 prosent høyere i pris. Det er et normalt gap som vi må leve med, sier utbyggeren.
– Fremover, hva tror du om boligprisene?
– Boligprisene skal nok opp for landet som helhet, men det blir kanskje ikke noen ekstrem boom, bortsett fra i noen byer. Jeg er redd for at det kan bli en kraftig vekst i boligprisene i Oslo. Det reguleres færre boliger i Oslo nå enn det gjorde tidligere. Lysten til å regulere boliger i Rådhuset er for tiden ikke så veldig stor, sier Schumann.
