Interessen for boligmarkedet, og særlig boligprisene, vil visst ingen ende ta. De siste månedene har antall artikler i media økt måned for måned, og i august nærmet det seg visstnok 1000. Hva det endte opp med i september er ikke kjent når dette skrives, men det var neppe færre enn i august. Økningen i interessen skyldes åpenbart at det for første gang på flere år synes å være en reell sjanse for at prisene kan begynne å synke – ikke bare fra en måned til neste, men også på årsbasis. Men meldingene i media spriker likevel fra dag til dag, eller til og med samme dag – for ikke lenge hadde siden hadde Dagens Næringsliv og Finansavisen førstesider med stikk motsatte konklusjoner om boligmarkedet. Den ene kunne melde om hett boligmarked med salg til langt over takst, den andre viste til en analytiker som mente prisene skulle ned 20–30 prosent.
Ingen fasit
De lærde strides altså, men de kan trøste seg med at ingen har svaret med to streker under, i hvert fall ikke når det gjelder boligprisene. Selv ikke i Prognosesenteret, for å si det sånn, kan vi skryte av det. Men siden boligmarkedet er en del av kjernevirksomheten vår kan vi bruke mye mer tid enn andre på å regne på boligprisene. Vi mener selv at vi har god kontroll på disse beregningene, men det skal ikke legges skjul på at det er en del usikkerhet i dem.
To komponenter som har vært med på å bestemme boligprisutviklingen de siste 10–15 årene er spesielt ressurskrevende å regne på, nemlig effekten på boligetterspørselen av befolkningsutviklingen og av antall boliger som «skrotes» hvert år. Skroting er en slags fellesbetegnelse på boliger som enten forsvinner fysisk eller som fraflyttes, og dermed ikke lenger blir brukt til helårsboliger. Etter våre beregninger er det så mye som 15 000 til 20 000 boliger som skrotes hvert år.
Bom nummer en
En så høy skroting er langt mer enn det som andre analysemiljøer opererer med. Det synes også som om mange ikke har regnet nok på effekten av befolkningsutviklingen på etterspørselen etter boliger og dermed på boligprisene. I disse to forholdene finner vi, etter vår mening, analysebom nummer én hos mange av «de andre».
Det er også andre faktorer som er med på å bestemme utviklingen i boligprisene, f.eks. rentene og utviklingen på arbeidsmarkedet, men de to komponentene nevnt over er likevel sentrale. Kanskje ikke de mest sentrale på helt kort sikt, dvs. ett eller to år, men analysene til Prognosesenteret tyder på at de forklarer mye av den samlete boligprisveksten de siste 10–12 årene.
Bom nummer to
Bom nummer to gjelder analysene av tilbudet av nye boliger. Mange synes å mene at boligbyggingen sånn noenlunde har fulgt etterspørselen de siste årene. Det stemmer trolig ikke. Mangel på byggeklare tomter, mangelfulle arealplaner, treg byggesaksbehandling, endringer i byggeforskriftene, naboprotester og nå i det siste kapasitetsmangel hos boligbyggerne, har holdt boligbyggingen langt lavere enn etterspørselen.
Det er altså ikke blitt bygget nok, og dette gapet mellom etterspørsel og tilbud er det prismekanismen forsøker å tette ved at prisene stiger. Men etterspørselen har vært så høy at den hele tiden har sørget for å holde gapet ved like. Slik blir det nok også de nærmeste par årene. Prisene vil riktignok stige langsommere enn før, det besørges av høye renter og etter hvert svært høyt prisnivå mange steder. Ifølge våre beregninger vil prisveksten likevel neppe bli lavere enn lønnsveksten. Ikke før det blir «dårlige tider». De kommer nok en gang, men ikke med det aller første.
