Et næringsbygg er avhengig av noen grunnleggende egenskaper som strøm, vann og kloakk. Det er en selvfølge de siste årene at vi også har fiber og Wifi, men hva med data? Kan data spille en like viktig rolle i fremtiden som vann, kloakk og Internett?
For mange som jobber med næringsbygg har 2019 vært Proptech-året i Norge. Proptech står for Property Technology, altså «eiendomsteknologi» på norsk, og er den nye teknologien som har kommet inn i byggene våre. Vi har fått inn mange spennende produkter og tjenester som gjør at byggene våre har startet reisen fra å være et produkt - et stykk bygg - til en å være en tjeneste. Dette er det faktisk flere av de store eiendomsutleierne som reklamerer med.
2019 - Det store Proptech-året
Det som har vært ekstra spennende i 2019 er at man har gått bort i fra å snakke om Proptech, til å handle. Det er etterhvert mange byggherrer som har utrolig mye sensorikk i byggene sine - men hvordan skal vi bruke dette?
Data i bygg har vi egentlig hatt de siste tiårene etter at Sentralt driftsanlegg (SD-anlegg) gjorde sitt inntog i byggebransjen. Vi har også mye annen teknologi i byggene våre med mye verdifull data, slik som adgang, heiser, ventilasjonsanlegg osv. Utfordringen er at dette er data i proprietær form, altså i et såkalt «åpent» språk som kun én bransje snakker med. Et eksempel på dette er BACnet (Building Automation and Control networks) som er blitt en bransjestandard innen byggautomasjon. Men hvorfor deles ikke sensordata på disse systemene?
Utfordringer med BACnet
.jpg)
BACnet ble utviklet i 1987, og har verken kryptering eller sikkerhet. Hvem som helst på nettverket kan spørre «Who is» og få svaret «I am». Det er ikke laget for å gå gjennom en router. I så fall må den støtte noe som kalles BBMD (BACnet Broadcast Management Device).
Jeg skal ikke gå dypere teknisk, men det vil altså si at en protokoll som ble laget før Internetts tid, som mangler både sikkerhet og en fornuftig pakkestruktur på data, er den protokollen som alle sensorer i byggautomasjon har standardisert seg på.
Videre er det ingen andre bransjer som snakker BACnet enn HVAC. Selv om den har en «åpen» standard, er det tillatt lage proprietære blokker i BACnet. Det medfører at selv om du kan dette språket, får du ikke tilgang til dataene.
De nye selskapene
Når man ser på begrensninger man har i bygg i dag, er det ikke rart at byggherrene som har vært på barrikaden i Proptech-bølgen, også slår et slag for åpenhet og deling? Tar man for eksempel Proptech Innovation, som er en klynge med røtter i Bergen, stiller byggherrene her krav om åpenhet og deling av data via API.
Om man ser på selskaper som har prøvd å skape tjenester for brukere av bygget, har det vært en hard vei å gå. Det hjelper ikke å ha en kul og stilig app, dersom appen ikke kan snakke på disse utdaterte protokollene.
Det gjør de fleste heller ikke.
For hvorfor skal selskaper uten analog gjeld og legacy, bygge systemer på disse protokollene når API og MQTT har vært en fellesnevner for IoT? Dermed har vi måttet supplementere byggene med ny åpen teknologi - men hva betyr dette for veien videre?
Datadrevne avgjørelser
Ordet innsikt har fått en høy verdi. Å ha innsikt til å ta datadrevne avgjørelser har vært viktig. Alt fra å analysere møterommene, ha kontroll over luftkvaliteten, kontrollere leveranser og vite hvordan brukerne har det, har stått sentralt.
På samme måte som ved annen infrastruktur i bygget, tror jeg bare at vi har sett toppen av isfjellet for hvordan vi kan bruke dataene som sensorikken har gitt oss.
Hvis man starter ved å se på hvem som er på bygget i dag, er det mange ulike faggrupper som har en tilhørighet til bygg, på en eller annen måte.
Teknisk forvaltning og drift
Det er kjent at Facility management bærer preg av arbeidstimer med rutiner og liten bruk av teknologi så langt. Hvis man som renholder eller kantinedrifter benytter seg av data på tilstedeværelse, kan det alene gi en stor besparelse og samtidig bedre verdi for brukerne.
Da kan man prioritere utsatte områder bedre og faktisk lage mat til dem som er på bygget. Når den største leietakeren inviterer til større samlinger, blir det derfor laget riktig mengde mat.
Å ha ansvaret for den tekniske forvaltningen av et bygg er en utrolig viktig rolle. Å ta dårlige valg kan koste mange millioner og er gjerne ikke reverserbart. I tillegg har man gjerne underlagt driften i denne rollen, altså det å være med å bestemme hvor ofte man skal kontrollere de tekniske anleggene.
Med gode data kan man ta datadrevne valg, og når man tar et kostbart valg, ønsker man mest mulig nøyaktighet. Det innebærer å få mest mulig data om hva man ønsker å oppnå, eller hva problemet er. Dersom man også ser på driftstjenesten, baserer det seg på mye rutinepregede arbeidsoppgaver. Her er det mye å spare ved å bruke teknologi, både på redusert kostnad og økt verdi.
Vil snu bransjen på hodet
I bygget har man flere tekniske anlegg som i dag får service i henhold til kalenderen. Ofte er det sykluser på hver sjette eller tolvte måned. Men hva gjør man på service? Jo, slitedeler og filter skiftes, men en stor del av servicetjenester er faktisk å kontrollere en levert leveranse.
Her kommer sensorikken til å virkelig disruptere bransjen.
Ordet disruptive betyr en radikal endring som gjerne medfører at flere selskaper ikke klarer å snu seg raskt nok. Den største oppfordringen er å alltid se for seg hvordan man kan tilpasse sin bransje til trendene man ser.
Bygget selv kan motivere oss
Man prater gjerne mye om den smarte byen, men en smart by mener jeg består av smarte bygg. Tenk dere om byggene selv kan gi beskjed om at man har renovasjonsutfordringer. Byggene kan sammenligne seg med andre bygg, få containere tømt automatisk og få nøkkeltall som motiverer oss til å øke sorteringsgraden, på samme måte som at vi ønsker å gå x antall skritt om dagen.
Eller hva med strømbelastningen på nettet vårt? Vi har allerede en utfordring med kapasitet. Tenk om byggene kan snakke sammen og forberede strømnettet på at det snart kommer en stor belastning fra bygg X, for så å be bygg Z og Y redusere sin belastning.
Like viktig som wifi
Sist men kanskje viktigst: Alle som bruker bygget daglig.
Vi har lenge sett stilige videoer som viser oss at kaffemaskinen starter når du går inn døren. Rema 1000-reklamene har vist oss morsomme tvister av dette, men det er helt klart at vi ønsker at teknologi skal gjøre hverdagen vår bedre.
Kan sensordata bli like viktig og relevant som at du har Wifi på bygget ditt? Jeg tror det, men det krever mye av oss som bransje for å lykkes med det.
