Fire år etter at forrige kjøpesenterstopp ble lagt på hylla, planlegges det en ny. Regjeringen har varslet at den vil legge et arealtak på nye kjøpesentre på 3000 m 2. Det betyr i så fall full stopp for bygging av nye kjøpesentre, for 3000 m 2 er knapt større enn et middels stort varehus. Hvis taket også skal gjelde utvidelse av eksisterende kjøpesentre, må vi stort sett klare oss med det vi for tiden har av kjøpesenterareal så lenge «stoppen» varer. Eller kanskje ikke? Er dette politisk skuebrød – et tiltak uten praktisk betydning, bare laget for å tekkes miljøpolitikere som liker dårlig at folk reiser langt for å handle, og som raskt blir uthult av lokale dispensasjoner, omgåelser og andre lure triks?
Nei, ikke nødvendigvis
Erfaringene fra forrige kjøpesenterstopp kan faktisk fortelle oss en del om effekten av vedtak som har som formål å regulere oppføringen av nye næringsbygg. Forrige «stopp» ble satt i verk i 1998, og varte altså til 2004. Byggearealstatistikken til SSB viser imidlertid at noen full stopp var det langt fra – det ble satt i gang flere hundre tusen kvadratmeter med butikker hvert år i denne perioden. Så var det hele kanskje politisk skuebrød? En nærmere analyse av driverne bak etterspørselen etter kjøpesentre, varehus og andre handelsbygg tyder imidlertid på at dette i beste fall er en upresis antakelse.
Prognosesenterets egen analyse av etterspørselen etter nye varehandelsbygg tyder på at det faktisk ble satt i gang vesentlig færre kvadratmeter med kjøpesentre og andre butikkbygg under kjøpesenterstoppen enn om tiltaket ikke var blitt satt i verk. Selv når man tar høyde for enkelte svakheter ved analysen, som at man må bruke data fra 1980- og 90-tallet, er gapet vi finner mellom etterspørselsutviklingen i perioden 1998-2003 og hva som faktisk ble bygget likevel så formidabelt at vi mener å kunne trekke følgende konklusjon: I årene 1998-2003 sørget kjøpesenterstoppen for at det ble satt i gang nærmere 1 mill. m 2 mindre en det som var etterspurt!
Renter, lønn, varekonsum, sysselsetting
Det er i hovedsak disse faktorene som vi mener bestemmer etterspørselen etter varehandelsbygg. Høye renter trekker etterspørselen ned, mens lønnsvekst, økt varekonsum og flere sysselsatte trekker etterspørselen opp. Da får vi følgende figur for faktisk observert og beregnet igangsetting av varehandelsbygg.
Utviklingen i faktorene nevnt over forklarer stort sett hvor mye som etterspørres av nytt areal hvert år. Forskjellen mellom stolper og kurver i perioden 1998-2003 representerer konsekvensen av kjøpesenterstoppen. Målt i m 2 tilsvarer det nesten 1 million.
Konsekvensen av en slik byggestopp er at etterspørselen etter nye bygg eksploderer når stoppen oppheves – i 2007 ble det for eksempel satt i gang nesten 600 000 m 2. Denne gangen kom eksplosjonen på et meget dårlig tidspunkt, dvs. akkurat da den siste høykonjunkturen tok av. Dermed ble det en forsterket byggeboom, som bl.a. har sørget for at en rekke offentlige byggeprosjekter er blitt langt dyrere enn antatt. Dårligere timing av et politisk vedtak skal man altså lete lenge etter.
Den nye stoppen kommer på et tidspunkt da boligbyggingen nærmest er i fritt fall, og hvor det også ventes lavere igangsetting av andre næringsbygg enn bygg for varehandelen. Og når den en gang blir opphevet – for den skal vel heller ikke denne gang vare evig – blir det kanskje midt i en ny byggeboom? Det er fristende å antyde at myndighetene kanskje også burde skjele aldri så lite til konsekvensene for byggenæringen når den fatter vedtak som så åpenbart kan forsterke svingningene i byggeaktiviteten.
