– Vi har beregnet at et nybygg i Ruseløkkveien 26 vil koste 1,7 milliarder kroner, mens en rehabilitering vil koste cirka én milliard.
Det sa tidligere administrende direktør Anders Berggren i Storebrand Eiendom til bladet Næringseiendom i 2015 om byggeprosjektet Via i Vika-området i Oslo. Det gigantiske kontor- og handelsbygget er det desidert største private prosjektet til Storebrand og Aspelin Ramm.
En ombygging av det gamle bygget var et reelt alternativ, men politikernes beslutning om ikke å følge planmyndighetens forslag gjorde at eierne endte på rivning og å bygge nytt. På denne måten får de også et noe større areal til utleie.
Fungerte ikke
– Gjennombruddet kom da politikerne til slutt anbefalte våre løsninger, selv om det var marginale forskjeller i forhold til forslaget fra Plan- og bygningsetaten. Avgjørende for en rivning var at vi fikk gjennomslag for de ekstra meterne og etasjene. Mange leietakere setter pris på større takhøyde, i nybygget blir høyden 3,65 meter, sier prosjektsjef Tore Ulvin i Storebrand Eiendom.
De ekstra meterne Storebrand fikk gjennomslag for, påvirker hele lønnsomheten til prosjektet.
– Vi hadde mistet nesten 10.000 kvadratmeter med kontorarealer uten de to ekstra etasjene, sier Ulvin. Trolig hadde vi snakket om bortfall av årlige brutto leieinntekter på nærmere 40 millioner kroner, sier Ulvin.
Det gamle handelskonseptet fungerte aldri helt optimalt, så Storebrand ønsket en endring.
– Det ville ha vært en tung ombygging, vi måtte blant annet ha et nytt inngangsparti. Den gamle bygningskroppen fra slutten av 60-tallet var ganske grei, mens det verste var utstikkerne fra 1988–1989. I realiteten gikk det en bro fra gammel til ny del av bygget, det var separate hus, og vi ville ha noe som var nytt og fresht, sier Ulvin om valget.
– Hovedutfordringen i dag er byggets utforming. Det er et hesteskoformet bygg med lange avstander mellom ytterpunktene i bygget. Vi ønsket å strukturere bygget på en bedre måte, forklarer han.
Bygge merkevare
Veidekke fikk mars i år entreprisekontrakten og begynner den tunge rivningen i midten av juni. Planen er at nåværende bygningsmasse er jevnet med jorden ved årsskiftet.
– Vi hadde lyst til å slå sammen flest mulig av kontraktene, der rivearbeidene var den største utfordringen. Hvor effektivt entreprenøren klarte å ta ned bygget, var avgjørende for tildelingen. Det er ganske greie grunnforhold, men noe overvannsproblematikk, kommenterer Ulvin.
Grunnarbeidene er ventet å ta rundt ett år fra årsskiftet før arbeidet starter med å reise selve bygget. Forventet ferdigstillelse er i 2021.
Verken Veidekke eller de to utbyggerne vil ut med noen eksakt kontraktssum.
– De totale kostnadene blir nok rundt to milliarder kroner, inklusive prosjekteringskostnader. Vi skal også drifte bygget selv via en egen organisasjon og for å bygge opp merkevaren VIA, forklarer Ulvin.
Bygget får dessuten miljøsertifiseringen BREEAM Excellent og energiklasse A. Det vil si den beste energiklassen, på under 90 kilowattime per kvadratmeter oppvarmet bruttoareal.
- En av løsningene som bidrar til dette, er en lokal energisentral basert på gjenvinning av overskuddsvarme og energibrønner i grunnen. Energisentralen skal dekke hele byggets behov for varme og kjøling, forteller Isak Oksvold, direktør for miljø og innovasjon i Aspelin Ramm.
- Samarbeid i byggeprosjekter: Norsk AI-verktøy skal halvere planleggingstiden (TU Ekstra)
Ønsket brytning
Prosjektarkitekten var opptatt av å skape et klassisk og tidløst bygg i glass og stein, samt et metall som vil gi bygget en kobberaktig glød.
Ulvin forteller at det er tatt hensyn til opprinnelig bebyggelse i strøket, men at nybygget ikke måtte bli for sterilt.
– De ønsket brytninger, sier han, og beskriver hvordan gårdsrommet skal se ut.
– Det kommer en rand med vann og en passasjegang rundt et glasstak med en gangakse gjennom komplekset. Det er ikke store avstanden mellom byggene, sier han.
I motsetning til dagens bygg skal VIA være tilgjengelig med blant annet butikker og servicefasiliteter, også inne i selve gårdsrommet. Samtidig skal fasadene ut mot gatene åpnes så mye som mulig.
Leiepriser i øverste sjikt
Sittende administrerende direktør i Storebrand Eiendom, Truls Nergaard, forteller at de skal utvikle et løft for hele nabolaget, og at det ikke bare skal være et bygg som er åpent mellom åtte og fire.
– Ruseløkka skole skal rives og bygges opp igjen, og vi får det nye Nasjonalmuseet ved siden av. Når Ruseløkkveien blir bilfri, blir det et hyggelig område. Alle plan i VIA vender ned mot gaten, ikke minst mot Cort Adelers gate og nederst i Munkedamsveien, sier han.
Så langt er det klart at advokatfirmaet Arntzen de Besche skal leie sjuende til niende etasje i sørbygget, mens Advokatfirmaet Thommessen også skal leie i det sørlige tårnet. En drøy tredel av kontorarealene er dermed utleid. De dyreste kontorlokalene i nærområdene kan leies ut for godt over 4000 kroner per kvadratmeter.
– Dette er et nybygg, med leiepriser i det øverste sjiktet. Det er ennå for tidlig å si noe om snittleien i bygget, kommenterer Nergaard.
