De siste månedene har nyhetsbildet rent over av dystre meldinger om både norsk økonomi og verdensøkonomien. I USA har boliglån gitt til det som galgenhumoren har kalt ninjahusstander – no income, no job no assets – sørget for massive banktap. Lånene har lav lokkerente til å begynne med, men etter noen år stiger den til godt over ”prime rate”, som tilsvarer 1.-prioritetsrente. Dermed ender lånene som ”subprime”. Siden disse lånene har blitt godt blandet med andre fordringer og solgt videre til utenlandske banker og finansinstitusjoner, har mislighold av lånene rammet flere land enn USA. Denne finansuroen har tydeligvis skremt vannet av mange aksjeinvestorer, som har solgt i stor stil, også i Norge. Børskursene har falt så mye at media med rimelig god samvittighet har kunnet plukke fram det ordet som gir de største overskriftene: Krakk.
Overproduksjon = prisfall
For å strø litt ekstra salt i sårene har også boligprisene begynt å falle mange steder. I USA var det nettopp fall i boligprisene som utløste tapene på subprimelån. Så lenge prisene steg fikk jo bankene igjen pengene sine ved å tvangsselge boligene til de som ikke kunne gjøre opp for seg. Det ble det slutt på da boligprisene begynte å falle mange steder. Dette fallet hadde imidlertid lite med subprimelånene å gjøre – årsaken var rett og slett overproduksjon av boliger. Sterkt stigende boligpriser i flere år og moderat stigning i byggekostnadene fristet mange boligprodusenter til å bygge veldig mye, siden fortjenesten var så god. Det gikk fint så lenge det var kjøpere til alle boligene, men til slutt oversteg produksjonen etterspørselen. Og når tilbudet av en vare er høyere enn etterspørselen er det helt vanlig at prisene faller! Noe særlig mer mystisk enn dette er det ikke over prisnedgangen på boliger i USA.
Sånn har det kanskje vært i Norge også, siden boligprisene har begynt å falle? Dessuten melder boligprodusentene nå om labert forhåndssalg i nye boligprosjekter, og boligbyggingen vil nok gå ned fra 2007 til 2008. Dermed ble 2007 toppen på en periode med sterk vekst i boligbyggingen – den har økt fra 23.000 i 2003 til 34.000 i 2007. Utviklingen ser altså ut til å være skremmende lik den i USA, hvor boligproduksjonen også er i fritt fall.
Norge ‡ USA
Jeg tror likevel at det er andre årsaker enn overproduksjon som førte til det relativt sterke fallet i boligprisene i Norge i fjor høst og nedgang i boligproduksjonen i år. Boligprisene falt fordi tilbudet av boliger av spesielle årsaker steg sterkere enn etterspørselen – som også steg. Stort resalg av boliger som var kjøpt ”på spekk” i nye boligprosjekter med sikte på videresalg med fet fortjeneste ved ferdigstillelse er den mest nærliggende forklaring. Når lageret av slike boliger er tømt vil trolig prisene stige igjen – og en prisøkning på 3 prosent i januar kan jo i hvert fall tyde på at lageret minsker. Nedgangen i boligproduksjonen skyldes trolig at en prisstigning på nye boliger på rundt 20 prosent på to år har vært for sterk til at det er marked for 34.000 i 2008. Folks lommebøker er rett og slett ikke tjukke nok for så mange nye boliger til dagens pris- og rentenivå.
Byggeboomen fortsetter
Lavere boligbygging behøver imidlertid ikke bekymre byggenæringen så veldig mye. Verken børsnedgang, dårlige tider i USA og boligprisfall i Norge ser nemlig ut til å skremme norsk næringsliv fra å bygge. I annet halvår i fjor tok igangsettingen av næringsbygg helt av, det bygges kjøpesentra, kontorer og hoteller som aldri før. Færre nye boliger vil forhåpentligvis sørge for at kapasitetsmangelen i byggenæringen ikke blir enda mer kritisk en den allerede er. Skulle for øvrig næringslivet får litt kalde føtter ut over i 2008 og 2009 og redusere byggeordrene, står det offentlige klare til å ta over for å bygge skoler, sykehus, barnehager osv. osv. Den norske byggeboomen er seiglivet.
