E18 Vestkorridoren vest for Oslo bygges ut, og mange eiendommer må eksproprieres.
Her dreier det seg om gårdsnummer 14 bruksnummer 165 i Bærum kommune. Eier var det store konsernet St1 Norge, som blant annet eier Shells bensinstasjoner.
Eiendommen var på 2393 kvadratmeter, og her opererte lenge bensinstasjonen kjent som Shell Strand, som hadde praktisk, direkte avkjørsel fra E18 i vestlig retning. I august 2021 stengte stasjonen for siste gang, og i januar ble bygningene revet og tomta sanert.
Her legges veianlegget nå helt om. Ny E18 og lokalvei ender opp under lokk, mens gang- og sykkelvei legges oppå lokket. Det blir ikke lenger direkte adkomst til eiendommen fra E18.
Vedtak om ekspropriasjon ble fattet i juli 2021, og det gjaldt permanent erverv av 1870 kvadratmeter samt midlertidig beslag av 523 kvadratmeter i anleggsperioden.
Forskudd på ti millioner
St1 fikk utbetalt et forskudd på erstatning på ti millioner kroner, og partene var enige om at saken skulle sendes til retten for skjønnsbehandling - det er jo det vanlige i slike sammenhenger.
Staten og Samferdselsdepartementet (den parten som vi her for enkelhets skyld kaller Vegvesenet) var formell saksøker. Ringerike, Asker og Bærum tingrett kom i februar 2022 med følgende slutning i skjønnet:
- St1 Norge får 8,7 millioner kroner i erstatning, samt tre prosent avsavnsrente.
- Vegvesenet dekker sakskostnader for St1 Norge med 900.000 kroner, samt betaler de lovbestemte utgifter ved skjønnet.
Saksøkte, altså St1, begjærte overskjønn, og det er nå behandlet i Borgarting lagmannsrett.
Vegvesenet mente her at selve årsaken til tapet knyttet til bortfallet av inntektene fra bensinstasjonsdriften ikke har med avståelsen av eiendommen som sådan å gjøre. Det er bortfallet av trafikken på E18, altså næringsgrunnlaget for bensinstasjonen, som er årsaken.
I så fall er det nemlig slik at grunneieren ikke har krav på erstatning. Og dermed har det betydning for verdsettelsen av eiendommen. Den må da skje basert på verdien av eiendommen uten drift av bensinstasjon eller annen virksomhet som henter inntektsgrunnlag fra trafikken på E18. Vegvesenet pekte på flere relevante dommer i Høyesterett.
Etaten viste til en verdivurdering av en naboeiendom, og mente en verdi på seks-sju millioner kroner var riktig for gamle Shell Strand.
St1 var såklart helt uenig. Riktignok er det slik at tapt fortjeneste som følge av rene avkjørselsendringer og veiomlegginger ikke er erstatningsrettslig vernet. Men det er ikke avgjørende i denne saken. Her er det en klar årsakssammenheng. Ekspropriasjon av St1s eiendom var en nødvendig forutsetning for veiprosjektet. Og ekspropriasjonen medførte at St1 måtte avvikle bensinstasjonsvirksomheten.
Grovt fortalt mente St1 at verdien av tomten skal fastsettes etter bruksverdien basert på bruk som bensinstasjon, med veitiltaket tenkt borte.
Lagmannsretten er ikke i tvil om at Shell Strand-tomta måtte eksproprieres for at ny E18 skal kunne bygges. Bensinstasjonen måtte også nedlegges som en direkte følge av det.
Der bensinstasjonen lå, skal det legges nye veitraseer i tunnel i to nivåer, med et nyetablert lokk på toppen. Den resteiendommen som St1 får tilbake er ikke egnet for drift av bensinstasjon.
Retten mener at dommene fra Høyesterett som Vegvesenet viser til er temmelig gamle, og de fleste er fra før ekspropriasjonserstatningsloven ble vedtatt. Og tematikken i denne saken på Strand ser ikke til å være behandlet i forarbeidene til den loven. Retten finner derfor grunn til å være varsom med å utvide nedslagsfeltet for Høyesteretts praksis før ekspropriasjonserstatningsloven kom.
Lagmannsretten «finner det da ikke treffende å se det slik – slik det er gjort gjeldende av Statens vegvesen – at årsaken til St1s tap ikke er avståelsen av grunn, men bortfallet av trafikken som bensinstasjonsvirksomheten var tuftet på. Eiendommen til St1 måtte eksproprieres for at gamle E18 skulle kunne fjernes og legges i tunnel under eiendommen. I den forbindelse måtte også bensinstasjonen fjernes. Det er en nær og direkte sammenheng mellom ekspropriasjonsinngrepet og St1s næringstap. Lagmannsretten mener at det da følger av ekspropriasjonserstatningslova § 4, jf. §§ 5 og 6, at det ved fastsettelsen av erstatningen må tas hensyn til det næringstapet St1 lider og som er en direkte følge av den aktuelle og påregnelige bruken av eiendommen, tiltaket tenkt borte.»
Retten peker også på at Vegvesenet har vist til at E18 kunne ha blitt flyttet til en helt annen trase, uten at Shell Strand ville blitt berørt eller ekspropriert. Da ville også trafikkgrunnlaget for bensinstasjonen forsvinne, men uten at St1 kunne ha krevd erstatning. Lagmannsretten er for så vidt enig, men ser ikke det som avgjørende i denne saken.
Retten antar at andre grunneiere som har måttet avgi grunn har fått erstatning basert på den aktuelle eller påregnelige virksomheten på eiendommen. Lagmannsretten baserer dermed sin fastsettelse av erstatning på at det – hvis veitiltaket er tenkt borte – ville ha blitt drevet bensinstasjon på tomten.
Hva er riktig verdi?
Begge parter har fått utarbeidet verdivurderinger. Vegvesenet mener at rundt 40 millioner kroner etter skatt er riktig sum for bensinstasjonen. Et erstatningsbeløp vil være skattepliktig, og denne verdien må oppjusteres med en skattekostnad på 22 prosent for å komme frem til totalt erstatningsbeløp: Rundt 51,3 millioner kroner.
Shell-eier St1 mente derimot at riktig erstatningsbeløp ville være 127,8 millioner kroner basert på salgsverdi og 181,8 millioner kroner basert på bruksverdi, begge tall justert for skatt. Subsidiært kunne de tenke seg mellom 18 og 27 millioner.
Etter en samlet vurdering kommer retten kommet til en verdi på 70 millioner kroner for Shell Strand. Justert for skattekostnad tilsvarer det et erstatningsbeløp på 89,7 millioner kroner før fradrag for verdien av resteiendommen.
Verdien av de 521 kvadratmetrene som resteiendommen består av settes til 6,1 millioner kroner, som trekkes fra.
Utmålt erstatning blir dermed på 83,6 millioner kroner. St1 har fått ti millioner kroner i forskudd, og erstatningen som tilkjennes er dermed på 73,6 millioner kroner.
St1 ville også ha erstatning for tapte inntekter fordi de avviklet virksomheten før, men her er lagmannsretten ikke enig og St1 får ta det tapet på egen kappe.
Sakskostnader: For tingretten krevde St1 sakskostnader dekket med 1.857.500 kroner inkl. mva. Av dette var advokatsalær nesten 1,1 million, mens resten var utgifter til sakkyndige. Tingretten fant summene vel høye, og fastsatte samlede sakskostnader til 900.000 kroner inkl. mva. St1 har protestert på denne reduksjonen og krevd at lagmannsretten skulle fastsette kostnader for tingretten i tråd med kostnadsoppgaven. Men der var ikke noe medhold å få.
For lagmannsretten krevde St1 rundt 900.000 i sakskostnader. Vegvesenet protesterte på denne summen. Lagmannsretten fastsatte skjønnsmessig advokatsalæret til 500.000 kroner inkl. mva., og utgifter til sakkyndige til 250.000 kroner inkl. mva.
Konklusjonene:
- Erstatningen til St1 Norge settes til 73.600.000 kroner pluss avsavnsrente.
- Statens vegvesen betaler sakskostnader på 750.000 kroner till St1 Norge.
- Tingrettens sakskostnadsavgjørelse opprettholdes.
- Statens vegvesen betaler de lovbestemte utgifter til overskjønnet.
Dommen er fra 2. november i år.
Ti entreprenører har sikret seg veioppdrag for inntil en halv milliard
