Base Property har ambisiøse mål for det 17 etasjers høye kontorbygget de planlegger i sentrum av Stavanger. Høyhuset med navn K8, etter adressen i Knud Holms gate 8, skal bli landets beste kontorbygg målt etter bruk av smartteknologi og energi.
– Vi gjør dette fordi vi har et ambisiøst miljømål for våre prosjekter og fordi våre potensielle leietakere er bevisste på, og ønsker seg inn i, miljøvennlige bygg, sier Andreas Poulsson, senior prosjektleder hos Base Property.
Et av målene er at K8 skal tilfredsstille kravene til Breeam-Nor Excellent, der blant annet energibruken skal ned til passivhusstandard med et forbruk på ca. 60 kWh per kvadratmeter.
Kunststykket å legge sten på sten: Nå kan steinbrua stå i nye 200 år
Ferdig om drøye to år
K8, med en kotehøyde på 83 meter, vil bli Stavangers høyeste bygg. Sentrumsplan for Stavanger ble godkjent i mars, og reguleringsplanen er nå inne i siste fase. Den lille Misjonskirka, som står på tomta i dag, skal rives. Til gjengjeld får menigheten flytte inn i K8 med kontorer i 3. etasje og forsamlingslokale i kjelleren.
Poulsson forventer byggestart rundt årsskiftet. Med en byggetid på cirka 24 måneder, pluss minus, antar han at de første leietakerne kan flytte inn sommeren 2022.
K8 skal ikke ha en eneste parkeringsplass. Det er et miljømål det er enkelt å nå, siden det strengt tatt ikke er plass til biler på den 850 m2 store tomta, og fjellgrunnen ved siden av allerede har parkeringshus.
Spesialutviklet operativsystem
Med plass til rundt 700 ansatte, der de ulike leietakere har hver sine unike behov, må alle deler av bygget snakke sammen skal de ambisiøse målene om å bli et referansebygg nås. Til det trengs det god planlegging.
– Dette er første gang vi har med en digital rådgiver, sier Poulsson og nikker bort mot Simen Malmin, leder for innovasjon i Smedvig-selskapet Veni AS.
Malmins jobb blir å få hele bygget, inkludert de ulike leietakerne, til å snakke sammen ved hjelp av et felles operativsystem.
– Potensialet for miljøvennlig og rasjonell drift er større når alle system snakker sammen. Da kan man passe på totaliteten, sier han.
Ifølge Malmin er potensialet stort for å øke arealutnyttelsen, redusere energiforbruket og utnytte felles infrastruktur i kontorbygg bedre med et felles operativsystem.
Systemet han leder utviklingen av, skal integrere K8s fysiske ressurser, og kommunisere med reguleringsteknikken. Kjernen er datalagring, logging, brukerhåndtering og sikkerhetsfunksjoner knyttet til rettigheter, bygg og mennesker. Ved hjelp av kjente teknologier som blant annet REST APIer, MQTT, BACnet og Modbus, legges det til rette for enkel kommunikasjon for applikasjonene som kjøres i operativsystemet.
– Målet er å skape et økosystem av produkter og tjenester utviklet av tredjepartsleverandører, som kan skaleres opp til et stort antall bygg og brukere, sier Malmin.
Det felles operativsystemet skal gi leietakerne enkel tilgang til for eksempel booking av poolbiler, felles nettverk og printere, delte lagerløsninger og automatiserte resepsjonstjenester. Byggets driftsorganisasjon skal også få muligheten til å optimalisere klima og energibruk.
– For eksempel kan man eksperimentere med kalde og varme kontorsoner, og deretter enkelt måle effekten av tiltaket, sier Malmin. Det skal også bli enklere å skalere arealbehovet etter leietakernes faktiske bruk.
Egenprodusert energi
Bygget er fortsatt i prosjekteringsfasen, så alle tekniske løsninger er ennå ikke valgt. Det som foreløpig er sikkert, er at solceller på taket og i fasaden skal produsere strøm som lagres i egne batteripakker. Denne egenproduserte strømmen skal brukes til lavvolts takbelysning.
Energibrønner på opptil tusen meters dybde, planlegges boret under tomta for å hente opp energi fra jordvarmen.
Selv om det er relativt liten takflate, legges det opp til å samle takvann til bruksvann i toalettene.
En utfordring med smale høyhus er at de har relativt store glassflater i forhold til kontorarealet. Det gjelder også K8 som planlegges med 67 prosent glass i fasaden. Det betyr at bygget vil trenge mye kjøling. En måte å bøte på det, er å bruke elektrokromatisk glass (solbrilleglass) i fasadene slik at de blir mørke når sola skinner.
– Jeg er litt skeptisk til akkurat det. Jeg ønsker at det skal være fri sikt inn i bygget. Men utvendig solskjerming er uaktuelt av estetiske hensyn, understreker Poulsson.
Skifergass-teknologi kan gi mye ny fornybar energi
Litt grønt i alt det grå
Området framstår i dag heller grått og trist. Som del av oppgraderingen vil Base Property at K8 skal tilføre stedet gode bymessige verdier. Av den grunn blir de to første etasjene åpne for publikum med ei kantine som også skal være café for folk flest. Her blir det et utstillingsrom med mulighet for kulturelle opptredener i trappeamfiet, og toppetasjen får restaurant med skybar.
Utenfor skal dagens slitne lekeplass bli en ny grønn park. Men også oppover i fasaden skal det bli plass for litt grønt.
– I et høyhus må tekniske installasjoner fordeles i etasjene. Ved disse tekniske rommene blir det plass som kan brukes til planter som kan gi gode leveforhold for insekter og fugler, sier Malmin.
Hvor varm blir en brannkonstabel?
