TU.no omtalte i forrige uke hva det koster å sette opp en standard boligblokk, basert på tall fra Bygganalyse og Norsk prisbok 2017. En typisk kostnadsramme lå i fjor med dette som utgangspunkt på 24.500 kroner BTA eksklusive utendørsarbeider for en blokk i tre–fire etasjer.
I prisboken er det tilsvarende kalkyler for yrkesbygg, blant annet kontor- og administrasjonsbygninger. Kalkylen omfatter den samme kostnadsinndelingen som for boligbygg: felleskostnader, oppføring av bygning, VVS-installasjoner, elkraft, tele og automatisering.
Drøyt 26.000 kroner
I tabellen under har vi gjengitt en gjennomsnittkalkyle for et stort kontorbygg på 15.000 kvadratmeter med kjeller. Som vi ser av tabellen, snakker vi om en total kostnadsramme på drøyt 26.000 kroner kvadratmeteren, inklusive moms. Selve bygningskostnadene er beregnet til 8600 kroner. Det tilsvarer temmelig nøyaktig en tredel av de totale oppføringskostnadene når vi holder tomtekostnader og andre prosjekt- og administrasjonskostnader utenfor.
Et kontorbygg på 15.000 kvadratmeter vil med disse forutsetningene koste nærmere 400 millioner kroner å føre opp. Oversikten i Norsk Prisbok viser at det er ingen kostnadselementer som skiller seg klart ut.
Går vi mer spesifikt inn i kalkylene, koster rørleggerarbeid og installasjon av lavspenning i bygget mest per kvadratmeter med 1600–1700 kroner (ikke gjengitt i tabellen). For mange fagarbeider snakker vi om 300–1000 kroner kvadratmeteren.
Epler og pærer
Skal man sammenlikne kostnadene, må man være klar over den noe ulike beregningsmetodikken i markedet. Næringsmeglere regnet for noen år siden rundt 20.000 kroner i entreprisekostnader for et typisk kontorbygg. Entreprisekostnaden reflekterer totalkostnaden oppdragsgiver belastes for i et spesifikt byggeprosjekt.
Eksempelvis ble det nye hovedkontoret til SR-Bank i Finansparken Bjergsted i Stavanger på 22.600 kvadratmeter oppgitt å ha en kontraktsverdi på 406 millioner kroner, 18.000 kroner kvadratmeteren. Men det var uten moms. Nettopp bankbygg koster normalt mer å føre opp per kvadratmeter, blant annet på grunn av avanserte og omfattende datasystemer og mye kabling samt det økte kravet til sikkerhet.
Begrensninger
En byggekostnad på 26.000 kroner kvadratmeteren ville for øvrig ha lagt klare begrensninger for hvor i landet bygget kunne ha vært ført opp, og ikke minst hvor i Oslo-regionen det hadde vært lønnsomt. Uttalelser fra eiendomsutviklere i andre sammenhenger tyder på at en slik kostnad ville ha ekskludert områder som de nordre, østlige og sørlige randsonene i Oslo. Det skyldes at leienivået i disse områdene ikke ville ha forsvart et nybygg, selv om tomtekostnadene er lave.
Ser vi på utbyggingen de senere årene, er det ført opp minimalt av nye kontorbygg i randsonene, men det har vært noen nye kontorbygg rundt Brobekk på Groruddalens vestside. Når vi nærmer oss Økern-området, Bryn/Helsfyr og Nydalen, stiger leieprisene, og her har det vært langt større byggeaktivitet.
Mye å tjene sentralt i Oslo
Hva utbyggerne vil tjene på ved salg av et nytt kontorbygg, varierer selvfølgelig mye fra område til område. Hvis vi holder oss til eksempelet Oslo, vil tomtebelastningen per kvadratmeter ligge fra noen få tusen kroner til over 20.000 i Oslo sentrum vest og i Bjørvika.
Et standard kontorbygg koster dermed opp mot 50.000 kroner per kvadratmeteren i tomtebelastning og oppføring. De aller mest attraktive kontorbyggene i Bjørvika og i Vika, på Aker Brygge og Tjuvholmen kan selges for 70.000–80.000 kroner kvadratmeteren. Holder vi andre kostnader utenfor, ligger derfor fortjenesten på 20.000–30.000 kroner per kvadratmeter for de aller beste byggene.
For kontorbygg i utkanten av Oslo er det snakk om en halvering og vel så det av utsalgsprisene, men her er også tomtekostnadene langt lavere.
.png){kind=logo}
