Nå som det er et tiår er det alltid interessant å ta et tilbakeblikk. 2019 var et spennende og fartsfylt år med tanke på sensorikk og andre «Proptech»-drevne satsinger. Fra å snakke om IoT (Internett of things) og sensorikk de siste årene har dette fått et navn: «Proptech» (Property Technologies), eller eiendomsteknologi om du vil – og byggherrene har handlet i 2019.
Denne gangen har jeg lyst å se litt lenger tilbake. Hva har skjedd de siste 10 årene og hva kan vi se frem til?
Endringen vi ser nå er noe som har pågått i flere år. Om jeg tenker tilbake til 2010 – da jeg aktivt jobbet med byggautomasjon, som var og kanskje fortsatt er, hjertet i bygget, der alle tekniske systemer styres fra, var dette gjennomført på flere ulike måter.
En kamp for «åpne systemer»
Den store diskusjonen den gangen var at jeg også kjempet for «åpne systemer». Den gangen var jeg overbevist om at åpne systemer var en felles BUS, som er kommunikasjonsspråket de tekniske installasjonene kommuniserer på. Bransjen hadde prøvd å bruke LonWorks (Local Operating Network) som den «åpne» protokollen, men her var det mye lisenser, utfordringer, og det var noen eierinteresser som var større enn andre. De store aktørene, slik som Honeywell, Johnson og Schneider brukte sine egne protokoller, mens flere i bransjen prøvde å få dette over til en felles, den gang BACnet.
Undertegnede var selv en forkjemper for dette, og tok BACnet sertifisering fra BACnet International på «Tysk-Engelsk» og var overbevist om at dette var fremtiden. Forkortelsen var også veldig fengende – Building Automation and Control networks. Denne protokollen var fra 1987, og den gangen likte bransjen godt det som var «utprøvd og testet» og så egentlig ikke store utfordringen med dette.
Hva har vi lært av BACnet?
Større prosjekter ble lansert og man hadde blant annet Toppsystemet til Oslo Undervisningsbygg på trappen. Her var jeg prosjektleder og bygget opp den avdelingen som jobbet med dette fra perioden 2012 til 2014. BACnet var samstemt fra 3 ulike store rådgiver selskaper som var involvert i denne prosessen. Her lærte jeg mye om det som gir meg grunnlaget for å mene at BACnet ikke er fremtiden, og at jeg derfor først tok feil.
Hva har vi lært av BACnet? BACnet er ikke så åpen som man skulle tro. Det er tillatt å lage proprietære objekter, og derav gjøre den, etter min mening «lukket». Den støtter ikke rutere (man hadde ikke IoT-dingser i 1987) og derav trenger man en funksjon i enheten som repeterer (BBMD – BACnet Broadcast Management Device) alle meldinger. Dette var kanskje ikke så støyfullt på slutten av 90-tallet, men i dag er det helt uhørt.
Videre i 2013/2014 oppdaget man fort at sikkerhet var noe vi ikke var flink med på styring av bygg. Dagbladet «hacket» ikke mindre enn 290 bygg.
– Gode digitale løsninger i bygg er ikke rakettforskning – det er vanskeligere
BACnet – Mangelfull støtte for kryptering og skytjenester
Det som er interessant er at BACnet ikke støtter hverken kryptering eller sky på en god måte, og BACnet kan i beste fall brukes som en FeltBus, men ikke ut på nett eller mot sky. Her kan nok flere forkjempere for protokollen argumentere med at dette er noe man jobber med. Men hvorfor det? Hvorfor skal vi pynte på en protokoll fra 1987 som ingen andre utenfor den bransjen snakker med, hvorfor ikke forenes slik at temperaturføleren som monteres kan alle snakke med, uansett bransje og fag?
Proptech – den nye bølgen som løsnet i 2019
De siste årene har Proptech-bølgen kommet for fullt. Jeg er helt sikker på at det var mange som kjente på den irriterende følelsen om at «ser jeg enda en presentasjon om IoT nå, så går jeg» på alle seminarene mellom 2015 og 2018. Alle snakket om det, men få handlet. Man leste om spennende teknologi, men som byggherre måtte man fortsatt bestille som man alltid hadde gjort. Det medførte stive kostnader og problemfylte innlogginger, som var blant annet avhengig av JAVA – noe nettleserne kuttet ut, én etter én. I 2019 synes jeg personlig at det virkelig har løsnet.
Proptech har funnet sin plass i byggebransjen og i ulike initiativer – slik som Proptech Innovation, Proptech Bergen, The Factory og Proptech Norway. Det som Proptech også symboliserer er åpenhet: Det er ikke lenger lov å lage systemer som ikke er åpne – og gårdeiere står på barrikadene når de bestiller. Powerhouse kom med en «Smart by Powerhouse»-veileder som også forteller viktigheten av åpne programmeringsgrensesnitt (API) og grensesnitt dersom du skal ha mulighet til å få et «Smart kognitivt» bygg.
Stort kraftunderskudd: Solkraft er ekstra utfordrende på Østlandet
«Boom» av Proptech-selskaper som alle skal løse de samme problemene
Som ved alle store teknologiske utvekster, har jeg også en advarsel. Den eksplosjonen av Proptech-selskaper vi har sett i nyere tid, tror jeg vil avta de neste årene.
Eller la meg omformulere det: Jeg tror mange startups innen eiendomsteknologi ikke kommer til å lykkes, men de som lykkes tror jeg vil nå veldig langt. Det har vært en «boom» av selskaper som ønsker å løse samme utfordringer. Dette var veldig tydelig da jeg var på Expo Real i Tyskland tidligere i år.
Om noen bestiller et bygg, nytt eller rehab, der man ikke har mulighet for et åpent API for å ha data tilgjengelig, har man ikke bestilt et bygg for fremtiden
Vi starter å se en utvikling der nye og rehabiliterte bygg begynner å ha et åpent API som muliggjør at de nye selskapene har en verdi. Det gjør at systemet de ønsker å levere, faktisk klarer å styre eller påvirke bygget. Jeg er fortsatt sjokkert når jeg ser at noen bygger et nytt bygg basert på en kravspesifikasjon fra 2010. Om noen bestiller et bygg, nytt eller rehab, der man ikke har mulighet for et åpent API for å få ut data, har man ikke bestilt et bygg for fremtiden.
Idet dette blir en selvfølge, eller når vi klarer å få styring av bygg over til det som er standard i IT-verden, tror jeg utviklingen vil akselerere enormt. Det utslitte ordet – «Smarte bygg» – tror jeg bare vil være et «bygg». Jeg kaller eksempelvis ikke telefonen min for «smarttelefon» lenger, siden jeg forventer at den er det. Jeg er dog usikker på tidsaspektet. Vi ser fremdeles at nybygg i dag er unødvendig kablet i kilometervis. Det hindrer fleksibilitet. Videre beskriver alle de store rådgiverselskapene fortsatt BACnet, eller til og med KNX (gamle EIB standarden, totråds-kommunikasjon). Det er selvsagt unntak her, og det finnes ekstremt flinke nøkkelpersoner der ute, men majoriteten går fortsatt samme vei som i 2010. Vi innbiller oss at det er «tryggere» – selv om få av oss bestiller en fossilbil fra 2010.
«SAAS» gir økt skalerbarhet og levetid
Vi ser også en trend der investeringer på teknikk starter å gå over til «SAAS» (Software as a Service). Det vil si at man betaler en fast månedspris eller årspris for en tjeneste som gir deg en verdi. Dette tror jeg vil bli mer vanlig og vi kommer til å akseptere dette så lenge tjenestene er gode nok, og utvikler seg bra nok – ikke ulikt hvordan vi betaler for Spotify, Netflix og TU.
Fordelene med SAAS er mange. En av de viktigste fordelene er skalerbarhet, både oppover og nedover. Det er en kjensgjerning at vi ikke har klart å tilby en overordnet styring av de mindre næringsbyggene våre, og man sier at kun 2 av 10 bygg har et SD-anlegg (Sentral Driftsanlegg). Det er ganske utrolig å tenke på at hyttene våre er smartere enn 8 av 10 næringsbygg der ute, som står for ekstremt stor andel av Co₂-utslippene våre.
Det som er ekstra spennende med SAAS er at hardware kan leve mye lenger. Ser man på sensorikken man har fått inn i byggene støtter dette oppdatering via systemet sitt. På bare et lite år har vi fått automatisk oppdatering av sensorikk fra Disruptive Technologies, Airthings og Pointgrab. Det har gitt økt rekkevidde, og vi har fått flere sensorverdier, bedre verdier – uten behov for å skifte noe hardware. Dette er på samme måte som Tesla plutselig fikk bedre akselerasjon ved bare en Software-oppdatering.
Ble entreprenør etter frustrasjon over sommerjobben
Hvordan bli datadreven?
Målet om å bli datadreven har vært på mange presentasjoner. Vi har startet å se denne reisen, men bare i overflaten. Jeg tror de fleste bransjer som jobber med et fysisk bygg som en kunde, altså FM og alle som har en serviceavtale på et bygg, vil selge tjenester og ikke timer i fremtiden. I denne tjenesten vil en stor andel være teknologi. Hvorfor skal man ta rutinebaserte runder fremfor runder basert på data? Eller hvorfor skal man ta service basert på et årshjul fremfor meldinger fra tekniske anlegg, når anlegget selv oppdaterer seg? Vi trenger derfor ikke å bruke så mye menneskelige timer. Det er ikke sikkert at man skal utsette servicen, og kanskje skal filteret til pumpen renses tre ganger i året, men da vil den kanskje leve fem ganger så lenge.
5G-drevet datarevolusjon
Det som jeg er usikker på, men virkelig håper på, er en revolusjon drevet av de tre store: Google, Amazon og Apple. Hva kommer til å skje her? Kombinert med 5G-teknologien kan disse overta hele teknikken. Om de ønsker, kan de gjøre det på en bedre og billigere måte. Det gjenstår å se om de kun gjør dette på det private markedet, og nøyer seg med at «mindre» selskaper samler data for dem i skymiljøet sitt, slik at de fortsatt har en fot innenfor. Selve potensialet for data har vi ikke sett enda. Vi har startet å få en del data, lagret dem, men vi har ikke fått ut den store verdien enda, og det er dette jeg gleder meg mest til fremover, og har størst tro på.
Men la oss tenke på mulighetene en slik revolusjon ville gitt oss. Jeg har tidligere skrevet en kronikk i TU der jeg viser til at selve styringen av bygget har forandret seg mye, og at man begynner å se mer Stand alone-applikasjoner. Den store oppgaven nå er å samle data på en god måte og tilføre regler (også kalt AI på stilige Powerpoint-presentasjoner).
«Smartness» gir lav kostnad og høy verdi – men hvor går grensen?
Det første steget jeg tror ville skjedd var at prisen for «smartness» – i form av sensorikk, høyttalere, termostater – ville vært en utrolig lav kostnad og en ekstrem høy verdi. Det bransjen lager er basert på det brukerne trenger, og er «customer obsessed». Det vil si at du faktisk hadde visst hvordan du endrer settpunktet på kontoret ditt, og den hadde lært seg ditt unike bruksmønster og hvordan du vil ha det.
Dette har vi allerede sett med Google Nest Learning Thermostat, men den potensielle verdien den kunne hatt, dersom du eksempelvis hadde gitt Google tilgang til GPS på telefonen din, søkeresultatene dine og dataen du sjenerer, kunne blitt så nøyaktig at man kunne kommet over en grense hvor dette kanskje er skummelt?
Byggene våre er datageneratorer. Medfører det et sikkerhetsproblem?
Byggene våre er unike datageneratorer, og her er det ekstremt mye data vi kan hente ut. Både Google og Amazon satser mye på Cloud-tjenestene sine. Vi ser at flere av de moderne systemene er basert på de ulike cloudtjenestene. De store er altså allerede inne på dette markedet, men om de skulle velge å gjøre dette selv, så vil det også være mange selskaper som hadde blitt «disrupted». Ordet «disruptive» er en radikal endring, og man fjerner gjerne et ledd i en næringskjede, og dette har man sett gjennom flere endringer tidligere. På den andre siden, så kan man skrive en bok om sikkerhet, databehandling og hva det betyr dersom en av de store får tilgang til alle våre private data gjennom tjenester vi bruker i dag, i tillegg til alle data vi genererer på jobb.
Entreprenør: Droppet å følge anvisning – kan måtte rive 100 nye bad
«Appstore» og «Google Play-butikker» for byggene våre
På samme måte som vi fikk «smarttelefon», har vi nå fått «smartbygg», og det som jeg tror vil virkelig få fart på Proptech er når vi får på plass «Appstore» eller «Google Play»-butikker for byggene våre.
Når jeg tidligere nevnte at Proptech-selskapene vil avta, er det fordi jeg tror det er på overtid at vi får noen negative «førsteside»-artikler, slik det alltid er når det vi får en «boom». Vi har mange ekstremt kule selskaper som har bra teknologi, men utfordringen er først og fremst at alle mener de skal løse problemet, uten å kjenne til kompleksitet av bygget og med en antagelse av at kommunikasjonen var åpen.
Byggene har fått nye bruksmønstre
Byggene våre har gått fra å ha lange kontrakter på 8–11 år, til å ha mye kortere kontrakter. Bruksmønsteret på byggene har også endret seg, og vi ser en tendens til å bruke byggene mer. Her er det også en stor krasj med forretningsmodellen til mange av de nye selskapene som tar en andel av energibesparelsen. Det å spare energi synes jeg er feil måte å snakke om utfordringen med bygget på, vi må bruke energi riktig! Det vil si at vi skal kanskje bruke mer energi på et bygg om vi har dårlig inneklima, avgasser eller lignende. Det kan også være at vi klarer å bruke bygget mer istedenfor å bygge på, som gjør at det bruker mer energi, men vi skal bruke det riktig. Klarer vi dette, har vi etter mitt syn mye å glede oss til.
Datatilgjengelighet er en forutsetning
Jeg holder en knapp på at når data er åpen og tilgjengelig vil det virkelig bli en fryd å være byggherre eller å være en del av bygget. Tenk når vi faktisk kan velge alle tjenestene vi kan ønske oss på et bygg! Ja, vi må fortsatt tilføre hardware i lang tid, men om noen kunne tilby meg en funksjon som gjorde at jeg kunne vite hvordan mitt bygg yter på bærekraft, energi og utnyttelse, ved å bare aktivere en funksjon til lav kost – da hadde jeg gjort det umiddelbart. Eventuelt kunne jeg bare leid ut de ledige plassene mine på en effektiv måte i feriene, slik at de som trenger en arbeidsplass, får det mens alle de andre er på ferie.
Data vil være tilgjengelig på en helt ny måte fra tradisjonelle leverandører. Elhub skal tilby energidata via åpent API. WasteIQ (som er renovasjonsdata) har startet i Bergen med renovasjonsdata via API, samtidig som Bergen kommune åpner opp for at datasjøen deres skal være tilgjengelig for dem som trenger sensordata til byen. Vi har også andre offentlige data som aktører som Create-Solutions gir deg mye bra informasjon om hvor mange som er i bygget, hvilken leietakere, når kontrakter mest sannsynligvis går ut. Dette er kun fra åpne datasett som er tilgjengelig der ute, men man kan tilby det som en tjeneste.
Her blir det mange muligheter i fremtiden. Husk å ha et åpent og transparent tankesett i 2020, og jeg ønsker med dette alle et riktig godt nyttår!
Innlegget ble først publisert på Tommy Hagenes' Linkedin-profil og er gjengitt med tillatelse.
– Bare Norge eksponerer forbrukerne for timesprisen
